楼市调查丨西安二孩家庭买房意愿提高,二手房参考价不再是**

2022-07-02 14:08:09 文章来源:网络

在“放松限购、限售,降低公积金贷款首付比例”一个月后,西安二手房成交量环比上**,与此同时,中介机构**已不再显示此前政府公布的二手房成交参考价格。

贝壳研究院数据显示,今年上半年,各城市因城施策,积极使用房地产调控政策工具箱来提振市场预期,**市场流通,在政策影响下,5月、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长,环比增幅分别为14%、25%。澎湃**注意到,在监测的城市中,6月西安二手房成交量环比上**18%。

“政策出台后,市场已逐步回暖,不急售的客户已经开始调高挂牌价格”。西安当地一中介说。

二手房成交量上**

西安于今年5月28日出台多项楼市政策提振房地产市场。

5月28日晚间,西安市住房和城乡建设局发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》,其中提到,保障合理住房需求,从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的,须在购房前落户满1年。

这也意味着,新落户西安的购房者只需要满足落户一年的时间要求,不需要社保的条件。

对于非本市户籍居民家庭在住房限购区域购买住房的,须持有本市《居住证》,且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税。也就是说,对于外地人来说,购房从原来的5年社保要求下降为2年。

从限售政策来说,西安对于新房和二手房都落实了放松限售政策的要求,均从过去5年限售下调为2年限售。

不仅如此,西安还优化了各类人**购房政策,其中明确二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未**人士购买首套商品住房的,按照“刚需家庭”对待。

在强化住房金融支持方面,新政提出调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房(144㎡及以下)的,首付比例不低于20%;购买非普通住房(144㎡以上)的,首付比例不低于25%。第二次申请住房公积金贷款,购买普通住房(144㎡及以下)的,首付比例不低于25%;购买非普通住房(144㎡以上)的,首付比例不低于30%。

与此同时,西安调整住房公积金贷款**高**。通过公积金贷款购买住房的,单缴存职工贷款**高**不超过65万元,双缴存职工贷款**高**不超过85万元。

一系列政策落地后,西安楼市已现回暖。

按照贝壳研究院数据,6月西安二手房成交量环比上**18%。从价格上看,据中指研究院公布的《百城价格指数》,6月,西安新建住宅价格环比上**0.68%,在100个城市中**幅**,样本平均价格约12069元/平方米;二手房方面,6月,西安二手住宅环比上**0.15%,在100个城市中排名23,样本平均价格约16364元/平方米。

数据来源:2022年6月百城新建住宅价格指数

数据来源:贝壳研究院

西安当地中介人员表示,二手房市场通常都是“量在价先”,成交量上去后,价格也会有所上调,当前西安的整体成交量还不错,不急售的客户已经开始调高挂牌价格了。

不过,也有中介反馈没有感受到明显的变化,“市场还是比较平稳,没有出现客户集中看房的情况”。

中指研究院指数事业部市场研究院总监陈文静提到,“5·28”新政后,除新政受惠**体外,其他**体观望情绪仍较高,二孩家庭、满二的多套房家庭在新政作用下提高入市意愿。从新房市场看,购房者仍青睐于如高新区、曲江新区等高附加值板块,或港务区等高**价比板块。

二手住房成交参考价格已取消?

放松限购、限售等政策的同时,中介机构**已不再显示此前政府公布的二手房成交参考价格。

西安于2021年7月8日发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,《通知》指出,西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位,充分参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素,经调查分析,形成二手住房成交参考价格,在西安市住房和城乡建设局官方网站、**公众号等网络**发布。

同时,政策明确,涉及二手房交易各环节的有关机构要将二手住房成交参考价格作为参考依据,引导二手住房理**易,稳定市场预期。房地产经纪机构、房地产网络信息发布**要对已挂牌房源开展自查,下架价格虚高的二手住房房源。

不过,据西安当地中介反馈,当前二手房成交参考价格已不再作为主要**之一。

以未央区龙湖枫香庭为例,按照西安市住房和城乡建设局于2021年10月13日发布的《关于发布第二批住宅小区二手住房成交参考价格的通告》,该小区成交参考价显示为17615元/平方米。

而按照贝壳找房**数据,目前该小区5月份的参考均价显示为21827元/平方米。据了解,该小区目前在售房源62套(**含15个车位),其中一套118平方米的房源挂牌价格**高显示25424元/平方米。

贝壳找房经纪人表示,目前政府公布的二手房成交参考价格已经不再显示,外网上看到的价格就是业主在售的真实价格。

同样的,安居客**也不再显示政府公布的该小区二手房成交参考价格。

目前,房天下**仍显示龙湖枫香庭参考均价17615元/平方米,不过多数房源挂牌价超过参考均价。经纪人表示,政府参考价已取消。

另以高新区天地源枫林意树小区为例,该小区原是“第二批住宅小区二手住房成交参考价格”中公布的成交参考价格**贵的一个小区。按照政府公布的参考价,位于高新区天地源枫林意树小区的参考价为25838元/平方米。

目前,贝壳找房**显示该小区5月份的参考均价为36099元/平方米,较政府公布的参考价高出39.7%。

截至发稿,西安市住建局未予回应。西安市房产交易管理中心相关工作人员表示,成交参考价格可作参考,并非强制**,贷款方面需具体咨询**。

西安当地中介表示,目前大部分**已不再将二手房指导价作为****,**会根据真实的成交价和评估价来批贷款,哪个低就按哪个做贷款总额审批。

“目前,**批贷款和放贷款的速度也加快了。”另有中介人员说。

从挂牌量来看,诸葛研究院数据显示,2022年6月(截至23日)西安二手房挂牌量为123452套,环比下降8%,同比上**28.4%。诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,西安于5月28日发布新政,涉及放松限购限售等多方面,其中提出二手房限售年限5改2,将会对二手房起到激励作用,随着“5·28”新政逐渐发酵,一定程度上将会提振二手房市场信心,价格也将迎来回升空间。

英科**疗收到深交所关注函。

6月14日晚间,英科**疗科技**份有限公司(英科**疗,300677)发布公告称,收到深交所创业板公司管理部的关注函,要求说明6月10日披露的限制******激励计划的科学合理**,要求在6月17日前将有关说明材料报送深交所创业板公司管理部并对外披露,同时抄送山东证监局上市公司监管处。

激励计划存在刻意降低业绩考核指标向相关人员输送利益?

上述激励计划是英科**疗6月10日公布的《英科**疗科技**份有限公司2022年限制******激励计划(草案)》(简称“草案”),拟向激励对象授予的限制******数量总计不超过497.6万**,占本激励计划草案公告时公司**本总额的0.9054%,拟授予的激励对象总人数不超过803人。

根据草案,英科**疗董事、总经理陈琼获授5万**限制******,董事、副总经理于海生和**务总监冯杰分别获授4万**,董秘、副总经理李斌获授1万**,核心**干人员799人获授483.6万**。

英科**疗拟授予的激励对象名单

此次限制******的授予价格为每**14.30元,即满足授予条件后,激励对象可以每**14.30元的价格购买公司从二级市场回购或向激励对象增发的公司A**普通******。6月10日收盘,英科**疗报24.71元/**,按照这一数字来计算,此次授予价格为当天收盘价的57%左右。

草案显示,激励计划的解除限售考核年度为2022-2025年四个会计年度,每个会计年度满足相应营业**考核指标或者净利润考核指标即可解锁25%,其中营业**考核指标为2022-2025年营业**分别不低于68亿元、78.2亿元、88.4亿元、102亿元,净利润考核指标为2022-2025年扣除非经常损益后归属于上市公司**东的净利润分别不低于6亿元、6.9亿元、10.2亿元、13.2亿元。

回看英科**疗2019年至2021年、2022年**季度的业绩表现,营业**分别为20.83亿元、138.37亿元、162.4亿元、22.8亿元,归属于上市公司**东的净利润分别为1.78亿元、70.07亿元、74.3亿元、8349.3万元。

对比过往业绩来看,上述考核指标是否设定的过低?深交所在关注函中要求,结合近两年**、毛利率、成本费用、净利润情况,主要产品的竞争格局、行业发展趋势,主要产品的销量及单价变化情况、具体影响因素,季节****、净利润实现规律,在手订单情况等,说明此次**权激励计划考核指标设置的具体依据,是否科学合理、符合公司的实际情况,是否有利于促进公司竞争力的提升。

同时,关注函要求,结合同行业可比公司**权激励计划考核指标设置情况及上述答复进一步充分论证相关业绩考核指标设置的科学**、合理**,以及是否存在刻意降低业绩考核指标向相关人员输送利益的情形,是否损害上市公司**东利益。

关注函还提到,说明此次**权激励考核指标设置的考量因素是否与前次非公发披露内容存在明显差异、原因及合理**,并说明此次**权激励计划考核指标是否科学合理,是否能发挥激励作用。

“手套茅”一季度净利大跌近98%

英科**疗于2009年成立于山东省淄**市,2017年7月上市,主营业务涵盖**疗防护、康复护理、保健理疗、检查耗材四大板块。2020年新冠疫情后,英科**疗一跃成为抗疫概念**。由于一次**手套是英科**疗核心业务,英科**疗被称为“手套茅”。

新冠防护相关业务也推动了英科**疗的业绩:2020年英科**疗营业**138.37亿元,同比(较上年同期)增长564.29%;归母净利润达到70.07亿元,同比增长3829.56%,营收和净利润同比增长率创下上市以来的**高水平。2021年营业**62.4亿元,同比增加17.37%;归属于上市公司**东的净利润约74.3亿元,同比增加6.04%。

英科**疗**季度主要**务数据

不过,业绩的增长并没有持续攀升。2022年**季度业绩显示,英科**疗营业**22.88亿元,同比下跌66.03%;归母净利润8349.3万元,同比下跌97.77%;归母扣非净利润9301万元,同比下跌97.51%。也是从4月底起,英科**疗的**价进一步大跌,**低仅21.5元/**。

6月13日,英科**疗更是直接宣布,终止临湘市年产400亿只(4000万箱)高端**用手套项目和城陵矶新港区北片区(临湘工业园)热电联产项目。该项目于2020年9月获董事会审议通过,其中“年产400亿只(4000万箱)高端**用手套项目”投资协议,约定在城陵矶新港区北片区(临湘工业园区)投资建设,总投资40亿元。

虽然有项目终止,但英科**疗仍有项目在建。2021年末,其固定资产、在建工程账面价值分别为59.3亿元、23.26亿元,较期初分别增加118.9%、169.4%。2021年报还提到,目前公司在国内拥有安徽淮北、山东青州、江西九江、山东淄**四大生产基地,同时在安徽安庆、湖南临湘,以及海外越南有产能布局。

对此,关注函也要求,结合公司已投产项目和预计投产项目在考核期内的预计产能、产量、销售单价,预计实现**、产生的成本费用等,说明公司预计产能效益与此次**权激励计划考核指标的匹配**,考核期是否存在较大的产能闲置的风险。

值得一提的是,除了收到关注函,英科**疗在6月14日晚间还公布了一份回购报告书,拟使用自有资金以集中竞价交易的方式回购公司**份,用于实施员工持**计划及/或**权激励。本次回购总金额不低于2.5亿元(含本数)且不超过5亿元(含本数),回购价格不超过34.38元/**(含本数)。

截至6月14日收盘,英科**疗报23.88元/**,跌0.29%,市值157.5亿元。

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