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买期房?买现房?——绍兴期房和现房的优劣比较
2018-09-14 23:03:07
来源:文章来源于网络

  “一手交钱,一手交货”一直是市场上约定俗成的买卖双方所要遵循的定律,但在房地产市场,期房的出现打破了这种传统的商品交易模式。

  所谓期房,是指从开发商取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)为止,在这一期间的商品房称为期房。期房一般没有整体竣工,购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》,购买后一般需要等待一段时间后才能入住。消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。所谓现房,是指开发商已办妥所售项目的房地产权证的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收,购房者在购买现房时签订《商品房买卖合同》,即买即可入住。

  据绍兴市房地产管理处市场物业科盛鹤彪副科长介绍,期房的出现主要跟房地产开发商的资金链周转有关。目前,楼盘建设到25%就可以预售了。这样,对于资金不够充裕的开发商来说,就可以“借鸡生蛋”,利用期房购买者支付的钱款来支持楼盘的建设。此外,期房的销售,无疑可以尽早赢得客户和市场。

  盛副科长介绍说,目前在绍兴,绝大部分的新建楼盘都是以期房的形式销售,即实行预售制,如果真的有现房,也是由于各种原因导致部分商品房销售不理想,房子已经造好了,还没有销售出去,自然就转变成了现房。而只卖现房的开发商则很少,这不仅需要开发商有充裕的资金实力,也需要开发商对自己的楼盘有足够的信心。

  期房的优点和风险

  对于期房的购买者来说,有两个方面的好处。一是相对于现房来说,价格比较便宜。这一方面是由于房地产开发商为了尽快销售出去而搞的促销;另一方面,处于房价上涨阶段,自然越早买越便宜,这在前两年房价上涨较快时表现得尤为明显。这样,对于自住者来说,可以少支付不少钱;而对于投资者来说,就可以更多地享受到房产升值所带来的利益。二是选择的余地较大,可以从住房的朝向、面积、户型、楼层、位置等方面考虑,选购到自己满意的商品房。

  但期房的缺点也很明显。期房的合同即《商品房预售合同》非常复杂,期房买卖过程中的纠纷较多,而且购房者要承担多方面的风险。

  据盛副科长介绍,购买期房最大的风险在于开发商由于实力不足、资金周转不畅导致工程停顿,那么银行将首先获得地产拍卖等方面的收益以偿还房地产开发商的贷款,而购房者的已付款项都有可能收不回来,从而蒙受巨大的损失。这其中,主要是房地产开发商的信誉问题。另外,购房者还需要承担以下三个方面的风险。

  一是房屋的品质与之前广告中所述甚至是合同约定的不符,精装修房屋更容易产生这样的问题。购房者是根据房产开发商提供的售楼书、图纸等来设想欲购房屋的样式,看到的仅仅是房屋的户型图、整个住宅小区的效果图而已,却看不到实物。而开发商或者是不守信用或者是由于资金匮乏,可能会在房屋的质量、结构、配套设施、装饰、材料等方面打折扣,单方面更改之前在广告或者是合同中约定的内容,使购房者蒙受损失。其中购房者最应该注意的,是房屋建筑面积的变化,即合同约定的住房面积与实际建筑面积的出入。

  二是延期交付房屋,或者是无法按时得到房屋产权证。延期交付房屋,对于购房者来说,就不能按期入住;而对于投资者来说,就是延迟收取投资回报时间,也就是延迟回收利息及利润的时间。若开发商由于各种各样的原因不能按时得到房屋产权证,购房的业主也就无法按期获得房屋产权证件,由此可导致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。

  三是由于房地产开发商反悔而给购房者造成损失。这在前两年商品房升值较快的时候,在杭州就有过。由于购房者所购买的房屋在建成之后的市场价,比购房者当初预订时要高出很多,于是开发商就宁愿支付双倍的定金也不愿将其卖给购房者,致使购房者损失巨大。

  现房的优点和缺点

  相对于期房,现房最大的好处就是非常直观、即买即住。现房是已经造好了的房子,可以让购房者在购买时就见到马上就能入住的房子,而非广告中鼓吹的那样不可触摸,最大限度地减少购房中的不确定因素。在购房的过程中,购房者可以对楼盘的形态、小区配套建设、周边环境、房屋的户型设计、面积、装修、质量等自己关心的问题,进行耐心细致地了解、分析、判断和切实地感受。

  另外,现房的合同也比较简单,双方需要约定的事项较少,后顾之忧较少。

  还有,购买现房所要承担的风险较小,纠纷较少,可以规避上述期房的风险,减少麻烦。这不论是对于自住者还是投资者来说,都是如此。

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